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STR刘博:连锁酒店投资发展分析

  2016年10月27日,以“住宿业创变新万象”为主题的第八届中国连锁酒店发展大会在北京世纪莲花酒店隆重召开。大会从资本、创新、互联网科技的角度共同探讨与全面解读住宿业创变新万象,主要包括连锁酒店投资发展分析、住宿业创新分析、酒店的产业延伸和跨界、共享经济+酒店联盟+云平台、互联网+金融+地产等内容。

  STR GLOBAL中国区经理刘博发表了“连锁酒店投资发展分析”的主题演讲,并表示,酒店人不会失业,当需求量在增加的时候,很多人并没有很认真的做好管理,或许是因为觉得降价能博得出租率。中档和中档偏上酒店发展非常好,如果资金不是非常充足,这个档次是最好的机会。以下是演讲全文:

  中国酒店业态表现权威发布,是最全面唯一一家做酒店数据的公司。STR公司是全球领先的酒店业数据标杆,是唯一一家做酒店数据最全面的公司,目前在全球酒店数据覆盖量已经超过54000家,客房760万间,从奢华酒店到经济酒店,各个酒店集团把STR的数据作为标准来评估酒店,包括业主对酒店管理公司的评估,管理公司对酒店总经理的评估,都是以STR的数据作为标杆。合作的酒店公司涵盖了全球知名的连锁和国内连锁酒店,锦江、开元、如家、维也纳均有参与。

  酒店及酒店管理公司以每日和每月为单位提交数据,包括客房数量、卖出的间夜。客房的收入这三个数据。提交的时候有严格的标准。酒店的可卖房数基本上都是固定的,卖出房量,免费房不记在内,客房收入含服务费,不含早餐,不含6%的增值税,是统一的标准。从三个数据衍生出来酒店数,平均房价,每间可售房的收入,在酒店的系统里都有,以这三个数据做出一个标杆,方便每一家酒店了解自己和周围的竞争环境,了解自己在整个市场上的表现。

STR GLOBAL中国区经理    刘博

  很多酒店在评估的时候,同一个酒店集团的两家酒店,一家酒店比去年同期增加了7%,但是另外一家酒店下降了3%,这种情况很难比较这两家酒店哪家做的好,酒店在评估自己表现的时候,不能始终只和往期相比,也不能只看是否完成了预算,更重要是与竞争对手相比较时发生了什么样的变化,所以当酒店A虽然上升了7%,整个市场上升了10%,这时候才能知道谁做的好,谁做的不好。不仅可以与市场比对,还可以与竞争群比对,这就是STR做的事情。有三个指数可以供酒店参照,第一、酒店收入指数,第二、平均房价指数,第三、每间房的收入指数,用自己酒店的表现除以竞争群的表现,乘以100,当指数超过一百的时候,证明你比你的竞争群更优一些。

  截止到今年9月份为止,新增供给情况在今年的前9个月对比去年增加了4.1%,在这基础上需求增长了5.9%,需求的增加超过了供给的增加,出租率是上升的,平均房价2.2%的下降导致收入指数0.5%的下降。客房收入3.5%全部来自于供给量的增加,实际上,房价下降是收入指数的下降,这是中国整体情况。

  内地自2008年以来,整个的供给、需求和可售房的趋势是一个零水平线,这个变化从2008年奥运之后、世博之后,每年大概有10%的房增长,现在已经降到6%,是一个非常跌宕起伏的一条线,后奥运、后世博时代,2011年出现了下降的趋势,国家政策对酒店有了一些干预,一直到2014年需求才出现了拐点,呈现上升趋势。到2015、2016年非常平缓,需求的变化已经不太大了。从2014年以来需求的增加跑赢了供给的增加,表示出租率的压力并不是太大,收入指数的变化跟需求的变化又有所不同,两项的变化可以看出,平均房价从世博以来一直处于负增长的状态,一直到2015年接近了尾部水平线,现下降接近百分之零点几。

  前8个月出租率对比去年,追踪的15个主要城市里边只有4个城市的出租率是出现下降的,11个城市都是同比上升的,大连今年领跑,出租率上升最为明显。天津和西安这两个城市去年在出租率下降的4个城市之列,今年前9个月表现非常优异,天津离北京很近,本来应该呈现上升趋势,去年了个爆炸事故,造成去年年底非常不景气,今年还是令人刮目相看的。沈阳位列前三名,三亚、成都、上海出租率上升,去年出租率下降的青岛和广州,今年仍然在下降,这两个城市的出租率面临非常大的压力,苏州出现在下降之列让人有点惊讶,过去它一直是保持增长的,杭州也在下降之列,杭州去年是全国第一名,达到11.3%的收入指数的上升。我们做了一个关于分析,发现与G20有关,暑假是杭州的旅游旺季,今年的暑假非常不乐观,杭州的安检非常严格。

  我们所看到的出租率还是比较欣慰的,平均房价各有千秋。上升的城市只有上海、北京、南京,深圳、苏州上升一点,双指标上升的城市,只有北京、上海、南京、深圳,就是北上广深,广州传统贸易衰落给它带来很大的影响。青岛很不幸,仍然是双下降,前两年都是双下降,今年仍然是如此。

  根据平均房价划分,把酒店分成奢华、超高端、高端、中上偏上、中上和经济型这六个级别,像经济型包括了锦江之星、如家、七天等等,超高端如希尔顿、喜来登,五星级就在这个区间,奢华、超高端、高端和中档是三星和四星区间。看一下需求和供给的变化,酒店的开业还是集中在奢华和超高端,从追踪的数据来看,中档和经济占3.6%,需求的增加最缓慢的是中档和经济型。奢华和超高端还有很大的市场,中档偏上和高端酒店需求也很大,超过了中档和经济型。

  中档和经济型在今年前9个月以来收入指数是增加的,这个量来自于平均房价的增长,追踪2013到2016这四年以来的供给和入住率变化,呈现下降趋势,更多的资金投入到中高偏上的高端酒店。

  出租率的变化在2005年跌破了0水平线,呈现负增长,今年有了一些转机,出租率追到了0,平均房价还不错,这两年平均房价也是在下降的,2014年第二季度才出现了反弹,到了0以上,这是中档和经济型的情况。

  中档、经济型追踪了几个城市,沈阳出租率的增加特别明显,突破了6%,上海、广州和武汉都出现了出租率的下降,武汉最为明显。在这几个城市里面,平均房价上海涨幅最高,反映到酒店,出租率在下降。平均房价的上升跟整个城市消费的水平有关系,总的来说广州和成都下降比较明显,大家投资时可以清楚地看到应该在哪些地方发力,双上升只有沈阳、北京和西安。

  再聚焦一下北京,中档和经济型生存空间还有多少,截止到9月份, 4%的收入指数的增加在今年已经超过了上海,前几年上海比较高,北京今年非常不错,出租率和平均房价都是上升的。超高端和奢华的供给增加1.6%,高端和中档甚至有一点微幅的下降,中档和经济型4.7%在供给增长上是最高的,但需求仅增加3.3%。北京的平均房价是最高的,房租持续的增加使得房价增长,进而导致很多酒店转型自己的服务,这是时代进步的表现,不得不向中档和中档偏上的发展。

  把中档偏上和中档这两个层次划分在一起做分析时发现,这两个档次的酒店是社会现在最需要的,经济型给大家带来压力非常大,投资者越来越少。由于平均房价的上涨,中档和经济型收入6.3%的增长在北京来说并不惊讶。北京的中档和经济型的下降在去年刚刚扭转,今年房价的长势还是不错的。

  对比一下过去9个月,出租率的涨幅是增加了,收入指数增加了,平均房价的涨幅也是增加的。中国还在开酒店,增加量同比只有4%,但在整个亚太区市场和全球市场仍然是领先的,增加最多的是中东,能够和中国相比的是印度,中国一直是全球投资的热点,中国的资本正在走出去。

  看一下2012年开业房间数变化的趋势,曾经为了奥运和世博,我们增长了很多客房,当大家冷静下来后,从2006年到现在,呈现急剧下滑的趋势。

  从业者要投资什么样的酒店?未来主要城市的房量增加还有多少?把北上广深、杭州这几个城市放在一起,目前房量最多的是北京,其次是上海,杭州从酒店业态上来说,我们认为杭州已经是一线城市了,杭州电子商务的发展是比较好的,从经济上有很大的发展空间。三亚虽然各大酒店云集,但是仍然有39%的增加量,三亚平均房价在下降,去年三亚平均房价跌幅全国最高,今年平均房价跌幅又是全国最高,现在住三亚的人好多都是花自己的钱去的,价格越来越理智,越来越亲民,需求也在增加,房价也在增加。长沙是过去被忽略的城市,它排到了全国第二,这个量指的是开业酒店数量的增长,很不幸是天津还有20%,有很大的压力。

  聚焦中档,来整个亚太区今年签约的酒店数量有所反弹,第一季度创了新高,还有很多酒店在建设、在签约,对酒店人、酒店的服务商来说还有很多商机,酒店人不会失业,还有很多机会。

  以上的数据可以看出,中国中产阶级的消费水平在提升,市场的需求增加强劲,但部分城市价格压力很大。中国的酒店很奇怪,当需求量在增加的时候,大家并没有很认真的做好管理,所以还在降价,可能是因为觉得降价能博得出租率。中档和中档偏上酒店发展非常好,如果资金不是非常的充足,这个档次是最好的机会,我给大家分享就到这里。

  观众提问:STR数据的准确度相较统计局如何?

  刘博:我们可以很自豪说,STR数据是业界准确度最高的的数据。这些数据是酒店直接提交的,与酒店总经理的年终奖挂钩。包括国际品牌酒店,我们会把酒店每日、每月提交的酒店表现进行对比,如果差异太大,我们会拒绝采用提交上来的数据,集团也会审核。这些指数,与酒店经理年终奖的3%到5%相挂钩。总经理的营收完成了,各项考核指标完成了,但如果你的STR指数没有完成,年终奖也是会受影响的。为酒店做咨询的公司,一定是真实的, STR保密性做的非常好,数据放到我们这儿是非常非常安全的。